以前は管理人の勤務形態で「常駐」といえば、住み込みのことでした。平日の昼間だけ、通ってくるのは「日勤」。しかし、今は日勤のことを常駐と呼ぶ傾向が高くなっています。それだけ、住み込みが減っているからです。理由は２つあります。１つは、住み込みの管理人になり手が居なくなったから。住み込みであっても、管理人の勤務時間は、平日の９時から17時とか、10時から18時というように決まっていました。しかし、区分所
住み込みの管理人が減ったのはなぜ？... の続きを読む
わが国の賃料マーケットでのｒは、欧米でのＰ＝ｒ／ｉという一般式が成立するマーケットでのｒと同じである。一般的なＰ＝ｒ／１が成立する賃料マーケットでのＰは、いわばファンダメンタル（基礎的）な地価だと言っていい。ここでは、それをＰ（ｆ）と呼ぶことにする。これが、10年以上にわたる不況を招いた、91年前後をピークとする不動産バブルを分析する際に盛んに議論されたバブルのファンダメンタルズ論である。欧米では
バブルのファンダメンタルズ論... の続きを読む
一度、自治体の条例をチェックしたほうがよさそうだ。入居時は魅力的で輝いてみえた「豪華共用施設」はやがて使われなくなり、膨大なコストがジワジワと住民を圧迫する。建築家の専門家の協力で、「無駄なマンション共用部」の堂々のワースト1位になったのは、温泉浴場施設だ。「循環ポンプ等の維持管理や清掃、冷暖房など、管理運営費用を最も圧迫するのが温泉施設。しかも居住する奥様方のホンネは『いくら同じマンションの居住
「豪華共用施設」の落とし穴... の続きを読む
平成二年を迎えた今、わが国の経済、そして建設業は史上空前の好景気の下にある。国民一人当たりの所得は、遂に世界のトップに立ち、経済大国の名をほしいままにしている。たいへん幸せなことである。だが、これを個々の問題として考えれば、それほど単純に喜んではいられない。たとえば、よく話題になるように、輸出は相変わらず盛んであり、企業はすばらしい成績を上げているのに、個人はそれほど豊かな感じをもてない。都会に土
何事にも一人前をめざせ... の続きを読む
学校生活では、先生、友達や書物、実習などからいろいろな知識を得たはずである。試験は、その知識をどれだけしっかり身に着けているかを判定するのが一番の目的である。ところが世の中に出ると、知識をもっているだけでは足りない。もし学校の成績どおりに世の中がいくとしたら、進学のむずかしい学校の卒業生ほど偉くなり、優等生だった友達ほど出世するはずであるが、必ずしもそうではないことが多いのは、みなさんも十分知って
知識と知恵は違う... の続きを読む
作業を通して、自分なりの「オリジナルの物件相場地図」を作っていくわけです。これで相場観はかなり鍛えられます。これを「そろそろ土地でも買おうかな」くらいの段階からやっておくと、本格的に不動産屋で値引き交渉する際の武器になります。自分のなかにある程度のデータがたまっていれば、理論武装できますから。やみくもに「もうちょっと安くならないの？」というだけじゃなくて、「この間、南側で見た物件が坪○円だったから
「オリジナルの物件相場地図」を作る... の続きを読む
安心できる住宅ローンに見直すために、返済中のローンの内容を把握しましょう。そういわれてみると、ローンの内容をよく分かっていないかも知れません。ある意味では仕方のないこと。金利タイプや金利優遇についての説明はあったはずですが、十分に理解するのは容易ではありません。また金利が１％上がったら返済額がいくらになるかといった試算を銀行自らがしてくれるケースは少ないですし、60歳のときに残高がいくらになってい
返済予定表から自分のローンのリスクを把握する... の続きを読む
「欠陥住宅」ができる原因がある。それは職人の質の低下だ。かつては、職人になるために、どこかの大工の棟梁に弟子入りし修業したものだ。丁稚奉公と同じで、それこそ、親方の下着の洗濯から、果てはおかみさんや家族の衣類の洗濯までしながら、大工の技術を学んだ。カンナ研ぎや道具の手入れをさせられ、長い間の下積み経験の後、やっと一人前の大工職人になっていった。棟梁たちの衣類の洗濯や小間使いが良いとは言わない。しか
職人の質の低下による瑕疵の施工... の続きを読む
私もクーラーがキツイなあと思っていた時であった。性能が日本一優れている家だと自慢するだけあって、冷房効果が高すぎる家のようだった。「冷房の感じが合わないね」と娘が言ったが、私も同感たった。壁の中にはグラスウール断熱材が目一杯、パンパンに詰められており、天井にも二〇〇ミリ以上の厚さで敷きこまれていて、熱を一切逃がさないという。分厚いウレタン断熱パネルに囲まれたFPの家と同様に、部屋の中に与えられた冷
ソーラーサーキットの家の夏の快適さを再認識... の続きを読む
大正、昭和初期の建設業界は、いわゆる「三大問題」を掲げ、大がかりな政治運動を展開した。（1）片務性、入札及び契約に関する保証金制度の改善、（2）営業税の減免、（3）請負業者の被選挙権獲得である。保証金の撤廃は大正十二年の会計法改正で実現、被選挙権も昭和三年、普通選挙法の改正で手にした。建設業出身議員が九人誕生した。しかし契約の片務性改善は、大正十二年、民間工事について一部実現したものの、公共工事に
大正、昭和初期の建設業界... の続きを読む
冷たいものに触れて空気の温度が下がると飽和水蒸気量が少なくなって、水蒸気が液体に姿を変えるわけで、これが結露の起こる理由です。ですから、温度差の激しい所では結露が起きやすくなります。また、空気がよどんでいる場所も湿気の逃げ場がないため、結露が起きやすいといえます。部屋の隅やダンスの裏側などに結露が発生しやすいのは、空気が動かないのに湿度だけは室内のほかの部分と同じになるため、低温・高湿度の状態を作
結露はカビと腐朽菌発生の危険信号... の続きを読む
借りにくくなる銀行側のハードルに対応するためには、（1）頭金を多く用意する（2）金利高を受け入れる（3）銀行との付き合いを強調する（4）銀行を選ぶなどの手段がある。頭金を多く用意すれば、相対的に借り入れに必要な資金は減るのはいうまでもなく、全額が少なければ銀行も貸しやすい。（2）のように個人の条件が悪いから借り入れにくいことと引き換えに、銀行が求める高めの金利で借り入れるケースも出てくるだろう。誰
銀行ローンの高いハードルヘの対応策... の続きを読む
これだけインターネットが普及し、便利なサービスがでてきた現在にこんなことを言うのは時代遅れなのかもしれませんが、あえて言わせてください。いい不動産というのは、不動産屋さんに直接足を運んだほうが絶対に見つけやすいです。不動産情報というのはインターネットのサイトなんかにもたくさんの物件、土地、店舗が掲載されていますが、サイトにはのせていない物件というのを不動産屋さんは持っています。丁寧に相談すると、店
不動産情報は足を運んで調べる... の続きを読む
家庭を持ったサラリーマンの夢といえばマイホームというのはよく聞きます。3〜40年プランで考えると、固定資産税や初期費用を加味しても、賃貸よりもお金がかからないことが多く、一戸建ての購入理由も「賃貸住宅費用がもったいない」というものが40％を占めています。ですが、実は住まいをどちらに選ぶかは、費用よりも自分のライフスタイルを重視するほうが重要です。せっかくマイホームを購入したのに、出向で自分の家は他
一戸建てと賃貸住宅どちらで暮らすか... の続きを読む
我が家は中古住宅の一軒家で、買った時点でトイレ、洗面台、リビングの床、はリフォームで新しくしたものの、お風呂のボイラーはそのまま使用していました。多分10年以上前のもので、かなり古かったです。そのためお湯になるまでにかなり時間がかかったり、お湯が出ないこともしばしば・。住み始めて2年ほど経ったときに、ボイラーをつけ替えて、お風呂に追い炊き機能をつける工事をしてもらいました。古いボイラーの撤去から始
お風呂のリフォームしました！... の続きを読む
1980年代以降、金融市場の自由化・グローバル化などの諸要因によって、金融商品の時価の変動幅は拡大していきます。また、これら金融商品の価格変動等によるリスクを軽減（ヘッジ）するニーズの高まりから、金融派生商品、すなわちデリバティブの理論と技術が大きく発展を遂げ、複雑なデリバティブ取引が生まれることになりました。従来の取得原価主義をベースとした伝統的な会計基準では、質的金融商品会計の全体像金融商品の
複雑なデリバティブ取引が生まれた... の続きを読む
不動産が安定した収益源でなくなった背景には、いくつかの原因があります。もちろん、それぞれの不動産に固有の事情もありますが、全体としては、住宅、あるいは不動産をとり巻く環境全体の構造的な変化によるところが大きいのです。以下に代表的な要因を列挙してみましょう。まず、賃貸住宅における空き室の増加がありますが、その原因の一つは、数年も続いた低金利時代です。低金利は、「家賃」を割高に見せる効果を持っているの
不動産が安定した収益源でなくなった背景... の続きを読む
ヨーロッパやアメリカの住宅の多くは、二階建ての場合は二階に寝室群を配している。また、子どもの寝室と夫婦の寝室は隣接しながらもお互いの部屋のプライバシーを保つために、二つの部屋の間にはバスルームやクローゼットを配し、お互いの部屋の音などが聞こえないような距離や緩衝部分を用意することが意識的に行なわれている。ここではどのようになっているのか。意を決して、ドアを開けて夫婦の寝室に入ると、さすがに二つの部
ヨーロッパでは考えられないこと... の続きを読む
お客様にとって、工事を発注することが人生での最大の買い物になります。発注した建物を造っていくに当たって、丁寧にキレイに扱って欲しいのです。その最初の仕事がシート貼で、工事があらかた終わるまで残っているのが仮設シートです。仮設シートは、ピーンと張りましょう。弛んでいますと、だらしなく思われます。歪んだり破損しているバリケードは交換です。仮設足場の残った資材は拾い集めて1ヵ所にキチンと置くように仮設業
仮設業者と現場での打合せ... の続きを読む
あるサラリーマンが、土地を買って家を建てた。ところが、家ができあがったとたん、隣の土地の持ち主Dさんから、「そこは私の土地です」とクレームがついた。驚いたそのサラリーマンは、あわてて不動産業者を呼んで調査したところ、やはりDさんの土地を一部つかっていることがわかった。裁判になったが、結果は、サラリーマンは建てたばかりの家を取り壊さざるをえなくなった。いまは家を建てた費用と取り壊した費用をローンで返
マイホームを完成直後に取り壊した人もいる... の続きを読む
オーストラリアのシドニーにあるオペラハウス（一九七三・JornUtzon）は、帆が何枚も張られた帆船をイメージしたデザインとして有名である。海にせり出して建設されているので潮風が当たり、さらに周囲にはさえぎるものが何もない。オーストラリアは空気がきれいなため紫外線の照射量が多く、建築材料は傷みやすくなる。また、海塩が付着するために金属類も錆びやすい。そこであまり知られていないオペラハウスのメンテナ
斜めに貼られたタイルで劣化を防ぐ（シドニー・オペラ... の続きを読む
あるマンション広告に掲載された４種類の間取り図は、５５．６５平方メートル（２ＬＤＫ）、６２．９０平方メートル（２ＬＤＫ＋Ｓ）、７１．８５平方メートル（２ＬＤＫ＋Ｓ）、７７．２４平方メートル（３ＬＤＫ）。浴室を見ると、５５．６５平方メートル（１３１７）、７７．２４平方メートル（１４１８）というように２種類のサイズが採用されている。「１３１７」とか「１４１８」という数字は、浴室の内法（うちのり）サイズ
浴室サイズは「１４１８」が主流... の続きを読む
祖父から受け継がれている土地があるんですが、うまく活用できていなくて困っていました。その土地は山の麓にあり、駐車場や、マンションにもできずに、上手に活用することができず税金ばかり払ってきました。しかし祖父が亡くなって数年経ち、父が”畑”にすると言い出しました。幸い土の状態がとてもいいらしく、私たちも大賛成。定年退職したばかりの父は、なにも趣味がなく、家にずっと引きこもって逆に心配していたくらいでし
土地を活用して畑をつくりました！... の続きを読む
マイホームをいくつも購入する、というわけにはいかない。けれども、賃貸物件を借りて何度か引っ越すということはわりと、手軽にできる。特に都心になると、駅ごとに街の顔も違っていたりして、それぞれに魅力がある。ここで暮らしたいな?と思ったときに、気軽に暮らせるのは、本当にありがたい話だ。特に今は敷金・礼金がリーズナブルになっていたり、時には0円の物件があったりと、引っ越し資金自体を安く抑えられるようになっ
賃貸で憧れの街に暮らしてみる... の続きを読む
企業と人、企業と社会の結びつきが重要視されるようになりました。でも、大企業が巨大な資本を投資して慈善活動を?なんてことは、僕が在籍している小さいちいさいデザイン会社には到底無理な話で、そもそも対抗すらできない。けれど、そんな大げさなものではないけれど、前社長の時から僕の会社では地域とのつながりを大切にしてきた。事務所は、小学校近くにあるのだけれど、朝夕小学生が行きかう通学路のどまんなかにあるので、
貸事務所前の道路清掃を日課に... の続きを読む
住宅ローンの借り入れ可能金額は、本人の年齢、年収などで異なります。また利用する金融機関、住宅ローンのタイプでも異なります。具体的には、融資限度額(物件価格の80％〜100％)と返済負担率からみた金額(年収に占める年間返済額の割合。通常25％〜40％)を比較し、いずれか少ない金額が借り入れ可能金額となります。共働きの場合、収入合算を利用して借り入れ金額を増やすことも可能です。無理なく返済できる借り入
住宅ローン借り入れ金額... の続きを読む
どんなに注意をはらって施工した建造物でも、ある確率で局所的な欠陥が生じることは避けられない。これが初期欠陥である。新築マンションの場合、専有部分であれば、購入者自身がチェックして、売り主である分譲会社に手直しをさせる。しかし、手直しは内装や設備の不具合が主体であって、共有財産である建物躯体の欠陥については、管理組合が対応しなければならない。民法五七〇条では、売買などの契約の目的物に瑕疵（欠点・欠陥
新築マンションの初期欠陥... の続きを読む
わざわざ、悪くて高い商品を輸入する必要なんてありません。「輸出大国であり、技術大国である日本」という概念は、建築業界では通用しないのです。衣、食、自動車、工作機械などの製品では、世界のトップを走る日本。しかし「住」だけは通用しないのです。これは、技術的な問題ではなく、住宅に関しての考え方、とらえ方の問題だと思います。海外では、住宅は資産の一部で、実際に何十年たった家も、価値ある金額で売買されていま
技術大国日本なのに、「住」素材は外国の支持を得ない... の続きを読む
ファンドといっても馴染みがない、あるいは個人ではなかなか手が出せないと思われる方が多いと思います。実際にプライベートファンドと呼ばれるものはファンドの資産規模も最低でも数十億円程度のものからとなり、とても個人がお金を預けられるようなレベルのものではありません。そんな個人の方でも気楽に不動産に投資できる機能を持った商品として2001年に登場したのがREITと呼ばれる不動産投資信託です。投資信託につい
運用収益に重点を置いたREIT （不動産投資信託）... の続きを読む
「住宅は、物件選びの前に業者を選べ」と言われる。マンションにせよ、一戸建てにせよ、提供するディベロッパーの信用度、実績、企画力が、必ず物件に出てくるものである。常に信用のある物件を供給している業者なら、そんなに品質には差はなく、当たり外れがないと言えるわけだ。また、たとえテレビのコマーシャルや住宅情報誌などで大々的に宣伝をしていても、過去に、欠陥マンションなどで問題を起こした業者の物件には要注意で
業者の信用度は競争倍率でわかる... の続きを読む
定期借地権について心配なことは「保証金」という１０００万円程度のお金を捻出するために、果たして銀行がローンを組んでくれるかどうかです。しかしこれは心配ご無用。ほとんどの都市銀行が、そのようなローンに前向きですし、すでに定期借地権付の住宅に対しては、ハウスメーカーが提携の金融機関を用意して販売体制を整えているからです。後はその土地と建物が気に入るかの問題で、それさえクリアできれば、後は担当の営業アノ
「保証金」銀行はローンを組んでくれるか... の続きを読む
点検作業は、住宅の求め方のもっとも肝心なものの一つです。何しろ高い買い物なのですから。最近、住宅の建て替えの需要が非常に盛り上がっています。私も平成５年の暮れに新築住宅に引っ越しましたが、ここで肝心なことは引き渡しの時の鍵は、新しいものを用意してもらうことです。大手のハウスメーカーなどではダブルの鍵になっていて、工事中は、一つだけ使っています。引き渡しの時に両方使うと、工事中に使っていた鍵は役に立
重大な盗難に発展する大切な「カギ」をチェックせよ... の続きを読む
社宅に入りそこなった人というのは、民間の家賃が高いから、「これじゃやっていけない。俺は運悪く社宅に入れなかったけれども、これはかえってチャンスだ。あの連中をうらやましがっている暇なんかないや、こっちは節約してもとにかく一軒の家を手に入れないと、こんな高い家賃じゃとても子どももつくれないし、教育費も出ないや」ということで一生懸命やって、生活はかえってキツイけれども家が手に入る、結果的にトクをするとい
社宅に入れた人は不運、入れなかった人のほうが幸運... の続きを読む
一世代ごとに家を建てかえることを当たり前とするのは、もうやめるべきです。戦後の復興期の延長線上で、残業をし、単身赴任で働き、土地とわが身の生命保険を抵当にして世代ごとに家を建てかえ、経済成長と住宅産業育成に協力するのは、もうここらで終わりにするべきです。日本人がアメリカの半分、ヨーロッパの1/3の寿命で家を建てかえるということは、日本人が彼らの2倍、3倍の住宅ローンを背負うことにほかなりません。そ
2倍3倍長く使える家づくりをしよう... の続きを読む
それから数か月後、電話があった。「今まで、あやうくいろいろな不動産業者に騙されそうになり、そのたびにOさんに叱られて難を逃れてきましたが、待った甲斐がありましたよ。今住んでいるすぐ近くに土地が出ました。建売分譲地ですが、Oさんが以前言っていたように、交渉の価値はありますよね」「ええ、すぐ知り合いの不動産業者に交渉させましょう」たまたま、人気のある場所だったため、建売業者も資金繰りを楽にしたいのか、
建売分譲地を手に入れる... の続きを読む
細部から話をはじめると家の床面積は限りなくふくらみます。しかし実際の床面積はそんなに取れません。そこで考えを変えてみましょう。まず自分のもちものをチェックしてみてください。そしていらないものを排除します。もちろんもったいないというのはよく分かりますが、心を鬼にして不必要なものを選んでください。次に残ったものと、家族全員の仕様面積配分をします。そうすると、リビングスペースは十五畳ぐらい、寝室は七畳ぐ
面積配分をする... の続きを読む