築後二〇年以上のマンション約一六〇〇件を対象に日本経済新聞と全管連が行ったアンケート調査では、修繕積立金が「不足している」との回答が四三％にのぼった。外壁補修の回数が減れば、管理組合の財政状況は好転するはずだ。「裏の効果」を狙って、すでに外断熱改修を行なったところがある。拙書『地球にやさしい家に住もう』（朝日新聞出版）で紹介した札幌市中央区の「大通ハイム」だ。この築後三六年、十一階建て、一二二戸のマンションは、向こう二〇〜三〇年は外壁補修の必要はないだろうと見越して、大規模修繕に合わせて外断熱改修を行なった。
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冬場の燃料使用量は二割減り、窓の二重化で騒音も遮られている。建物の用途を大胆に変更するリノベーションや外断熱改修は、技術的には十分実現可能なメニューに変わった。ただし、実際にそれを選べるかどうかは、管理組合を中心としたマンションの共同体意識にかかっている。「建物」と「コミュニティー」はコインの裏表だ。では、再生の本丸ともいえるコミュニティーをよみがえらせる取り組みに焦点を絞っていこう。